Декілька власників продають квартиру. Продаж квартири по частках одного покупця. Порядок оформлення договору купівлі-продажу

Колишнє подружжя, а також більшість тих, хто отримав житло у подарунок, у спадок чи через приватизацію – все це багатомільйонна армія «співвласників», які володіють частками у квартирах. Саме на об'єкти, що перебувають у частковій власності, припадає левова частка квартирних конфліктів, вирішити які не може навіть звернення до суду. Натомість позасудові механізми пропонують цілих чотири способи вивести власників із конфлікту з дотриманням інтересів усіх його учасників. Це працює навіть у тих випадках, коли суперечка дійшла до стадії, коли сторони вже не здатні до мирних переговорів.

Наталія Михайлюкова зізналася, що щодня до неї на консультацію приходять люди, які проживають у квартирах, що перебувають у частковій власності. Головне питання - що робити, якщо інші співвласники забажають вселитись у цю квартиру, продати свою частку або якось інакше заявлять свої права.

В даний час в Єкатеринбурзі через агенції нерухомості продається всього близько півсотні окремих часток у квартирах. Всього ж на ринку таких об'єктів набагато більше, але вони реалізуються приватним порядком або через чорних ріелторів, без залучення солідних агентств. Так відбувається через те, що професійні учасники ринку вкрай неохоче працюють із окремими майновими частками.

Юлія Балай

директор офісу АН «Новосел»

Якщо частка власності на квартиру виставляється на вільний продаж - це майже напевно означає, що між співвласниками конфлікт, і вони вже не здатні вирішити ситуацію мирно, навіть за умови, що цей шлях дозволить співвласникам отримати велику вигоду. Продаж окремої частки у квартирі на бік – це завжди втрата грошей – близько 30% від вартості об'єкта. Тобто половину квартири вартістю 2 мільйони буде продано не за мільйон, а за 700 тисяч. Та й у цьому випадку шанс на продаж один із десяти. Якщо в агентство приходить клієнт, що продає окрему частку, ріелтор розуміє, що, взявшись за її продаж, він опиниться у вкрай неприємній ситуації. Єдиний шлях для ріелтора допомогти такому клієнту та зберегти своє обличчя – це стати медіатором – посередником між співвласниками та постаратися вирішити ситуацію на користь усіх власників, залишивши «за дужками» всі особисті стосунки учасників.

Продаж частки квартири «на бік» - варіант не тільки програшний у плані грошей, але і загрожує подальшим розростанням конфлікту, за рахунок включення до нього нового власника частки. При цьому існує чотири мирні (і економічно доцільні) способи вирішити ситуацію з проблемною часткою. Зрозуміло, власники проблемних об'єктів знають чи, по крайнього заходу, здогадуються існування цих способів, але завжди розуміють, як реалізувати в реальному житті, особливо у умовах конфлікту між співвласниками.

Спосіб 1. Продати квартиру повністю

Якщо власники продадуть «пайову» квартиру цілком, то отримають за неї повну вартість. І вже її можна буде розділити пропорційно часткам. Після чого кожен за власний кошт купує собі житло або використовує їх іншим способом. Схема може бути ефективною, навіть якщо спочатку в частковій власності знаходиться лише однокімнатна квартира.

Юлія Балай

директор офісу АН «Новосел»

Після чоловіка залишилася однокімнатна квартира, придбана не у шлюбі. На неї претендувала дружина (тепер уже вдова) та дитина від першого шлюбу спадкодавця. Відповідно, кожен мав право на одну другу частку у власності. Прийти до загального рішення спадкоємцям не виходило. Один із співвласників спробував продати свою частку, але не зміг. В результаті в квартирі ніхто не жив і навіть у оренду її здати було неможливо. Мати дитини (колишня дружина спадкодавця) звернулася до ріелтора. Той знайшов дві кімнати у комуналках, сумарна вартість яких дорівнювала ринковій вартості спірної квартири. Такий варіант "розміну" сторони влаштував. Квартира була продана, спадкоємці замість своїх часток отримали по кімнаті, і тепер здають їх у найм.

Спосіб 2. Один із співвласників продає частку іншому

З погляду логістики продаж частки «серед своїх» - це найпростіший варіант: не треба шукати покупця, а також сповіщати всіх співвласників про бажання продати свою частку. Тобто якщо частка продається набік, продавець зобов'язаний запропонувати викупити цю частку іншим співвласникам (докладніше про це нижче). Якщо ж власник частки продає її одному із співвласників, то продаж ні з ким погоджувати не треба, навіть якщо квартирою володіють ще й інші люди.

Окремо варто розглянути питання визначення ціни частки, що продається. Як зауважує Влада Павлова, при купівлі-продажу частки між співвласниками завжди є зацікавлена ​​особа. Саме воно змушене погоджуватися на умови іншої сторони щодо угоди. Наприклад, нещодавно власник чотирьох часток у квартирі вартістю 3 млн руб., викупив п'яту частку за 1 млн руб., тобто переплатив більш ніж у півтора рази. Нерідко виникає зворотна ситуація – власник малої частки, щоб отримати за неї хоч щось, віддає частку за безцінь. Буває, що за десяту частину реальної ціни.

Втім, найскладніше при внутрішньому продажу - це не визначення ціни, а принципова можливість провести переговори.

Влада Павлова

спеціаліст з нерухомості АН «Лінк»

Випадок із практики. Квартира приватизована на трьох - тата, маму та дитину. Батьки розлучилися, батько виїхав з квартири і припинив стосунки з колишньою дружиною. Її спроби викупити частку чоловіка не закінчувалися нічим. Це тривало 8 років! У результаті жінка звернулася до ріелтора. Той надіслав чоловікові листа: «Дружина хоче викупити Вашу частку, якщо Вам це цікаво – зв'яжіться зі мною». З ріелтором людина погодилася спілкуватися. Угода оформлялася так, щоб колишнє подружжя не зустрілося особисто. Оскільки викуповувалась остання частка у квартирі, банк погодився дати її у іпотечний кредит. Так навіть у банку при оформленні угоди колишнє подружжя – продавець та покупець – знаходилося в різних кімнатах. Проте купівлю-продаж оформили. Зауважу, що жінка змогла викупити частку, навіть не маючи достатньої суми за допомогою іпотеки.

До речі, якщо власник малої частки відмовляється продати її іншим співвласникам, теоретично існує можливість змусити його це зробити. Зі ст. 252 Цивільного кодексу РФ випливає, що якщо частка власника незначна, і він не живе у квартирі, то навіть без його згоди суд може вказати іншим співвласникам, виплатити йому вартість частки та забрати цю частку собі. Про це йдеться у Ухвалі Верховного Суду РФ N 56-В06-17 від 24.10.06. Проте на практиці «насильницький» викуп частки практично не застосовується.

Спосіб 3. Домовитись про спільне користування квартирою

Учасники пайової власності можуть встановити порядок користування частками між собою. Це, до речі, найпоширеніша схема. Втім, насправді вона спрацьовує, якщо кімнат у квартирі не менше, ніж сторін, які бажають у ній проживати. Якщо ж квартира, наприклад, однокімнатна, або до вирішення конфлікту підключається суд, або співвласники знаходять нетривіальні рішення. Наприклад, загальну квартиру можна здавати в оренду і ділити отриманий дохід пропорційно часткам. Або ще варіант - співвласники домовляються жити в квартирі по черзі, кожен, наприклад, по році.

Людмила Плотнікова

юрист Уральської палати нерухомості

Якщо ж діалог між співвласниками не виходить, слід звернутися до суду. Той визначить порядок користування площею з огляду на реальну ситуацію кожного власника. У розрахунок будуть прийняті наявність у кожного із співвласників іншої житлоплощі, дітей, утриманців, фінансового становища та інше. Якщо квартира однокімнатна, то може бути винесено рішення, що в ній має право проживати багатодітний власник меншої частки, який не має іншого житла, а власника більшої частки із спірної квартири «попросять» на підставі того, що має у власності іншу житлоплощу.

Юристи згадують випадки, коли суд виселяв із квартири співвласника, який живе в ній, і вселяв іншого співвласника. Втім, якщо йдеться про квартиру з двома та більше кімнатами, то зазвичай суд передає співвласникам кімнати у користування, орієнтуючись на розміри кімнат та часток у власності.

Спосіб 4. Орендувати частку у співвласника

Цей варіант є різновидом способу №3. Тут сторонам треба також домовитися про спільне користування. Але в результаті співвласники виступають у різному амплуа.

Наталія Михайлюкова

юрист Російської гільдії ріелторів

Якщо квартира не дозволяє користуватися нею всім співвласникам, то буває, що вони домовляються так - один співвласник проживає в квартирі, і віддає іншому щось подібне до орендної плати, розрахованої виходячи з розмірів часток.

Теоретично існує ще й п'ятий спосіб вирішити ситуацію із проблемною часткою, але на практиці вона годиться (іноді) тільки для приватних будинків, але не для квартир. Йдеться виділення частки в натурі. За взаємною згодою або за рішенням суду, житло може бути фізично поділено меду співвласниками. Кожен отримає у користування його частину. Але в кожній такій частині має бути не лише житлова кімната, а й кухня, санвузол та окремий вхід. Організувати в окремій квартирі кілька входів, кухонь та санвузлів неможливо. Іноді таке можна зробити у приватному будинку.

Що робити знехтуваному співвласнику (три варіанти вирішення проблеми)

Якщо ж власники часток так і не змогли дійти єдиного рішення, то історія може розвиватися по одному з трьох сценаріїв, причому у всіх їх співвласник, який проживає в квартирі, продовжує в ній жити, а ось дії вигнаного співвласника можуть бути різними. Він може «плюнути і забути», або вселитись через суд (описано у 3 способі), або передати свою частку набік. Частки квартир купують неохоче, проте деякий попит на них є.

Олена Ніколаєва

керуючий партнер компанії «БК_НЕРУХОМІСТЬ»

Частку у квартирі людина купує у трьох випадках. Хтось набуває частки для свого проживання. Він сподівається, що зможе домовитися з іншими співвласниками про спільне користування житлом. Це досить ризикований варіант, але інколи так роблять. Другий випадок – частка купується для отримання постійної прописки. Частка може бути маленькою, наприклад, одна сота квартири. І, нарешті, є професійні рейдери. Вони купують частки у квартирі для того, щоб нав'язати старому співвласнику свої умови – найчастіше змусити до продажу частки.

Як зауважують ріелтори, якщо людина готова купити частину квартири саме для проживання, то правильніше купити не частку в квартирі, а кімнату в комуналці або гуртожитку. І тут права мешканців позначені чіткіше. Тим не менш, є приклади, коли покупці часто мирно співіснують із сусідами по квартирі. Втім, є і приклади іншого роду - а саме коли частка в квартирі купується з метою довести розпал пристрастей до краю і отримати з цього прибуток, або просто купити частку нещасного співвласника за дешевкою.

Наталія Михайлюкова

юрист Російської гільдії ріелторів

Якийсь час тому в Єкатеринбурзі отримав реальний термін людина, яка цілеспрямовано пригнічувала співвласників по квартирі. Він бешкетував, мазав двері креозотом, доходило до фізичного насильства. Але одразу скажу, цей випадок скоріше виняток. Знайти управу на агресивного співвласника дуже важко. В описаному випадку справа дійшла до суду, бо людина мала частки в кількох квартирах і в усіх вона намагалася вижити сусідів. Причому це були не тільки дідусі, а й цілком соціально адаптовані люди. Їм вдалося зв'язатися одне з одним, вони звернулися до прокуратури. Суд врахував, що бешкетник має частки в різних квартирах, і він усвідомлено не консолідував їх - не поміняв в одну квартиру.

1. Продати

Раніше портал сайт докладно розповідав про квартири, а також описував тонкощі процедури продажу частки у праві власності. Останнім часом практика проведення продажу трохи змінилася. Продати частку стало простіше.

Влада Павлова

спеціаліст з нерухомості АН «Лінк»

За законом співвласник, що продає частку «набік», повинен запропонувати купити її іншим співвласникам квартири. Інші співвласники, якщо не готові викупити частку, пишуть відмову від покупки. Якщо вони знаходяться далеко або не йдуть на контакт, можна надіслати телеграми з пропозицією про продаж. Тоді співвласники не зможуть потім заявити, що їхнє право на викуп частки порушено, і через суд анулювати угоду. Раніше практика була такою, що телеграми треба було отруювати за адресами реєстрації співвласників. Ці адреси могли бути невідомі людині, яка продає частку. Наразі достатньо направити телеграми на адресу квартири, частка в якій продається. Суд сьогодні міркує так: якщо в тебе є власність, то ти маєш дбати про неї, хоча б перевіряти пошту.

Розмістити оголошення про продаж частки в квартирі можна в рубриці «

Втім, навіть якщо суд визнав угоду, проведену через дарування, удаваною, це аж ніяк не означає, що частку у нового власника заберуть. Суд переведе права покупця на співвласника, який заперечив угоду, але якщо співвласник не викупить цю частку, вона залишиться у «посторенного» власника.

3. Віддати за борги

І нарешті, третій спосіб відчуження пайової власності - через угоду про відступне. Власник частки укладає з покупцем договір позики на суму, за якою планує продати частку. Як заставу за позикою оформляється частка. Після реєстрації застави в Росреєстрі та отримання власником грошей у позикодавця (покупця) оформляється угода про відступне, за якою позикодавець прощає борг і отримує заміну предмет застави - тобто частку квартири.

Наталія Михайлюкова

юрист Російської гільдії ріелторів

Частки у квартирах через відступне зараз відчужують рідко. Простіше це зробити через звичайну купівлю-продаж. Натомість за такою схемою нерідко проводять угоди з місцями для паркування. Таке місце - це частка у праві власності на все паркування. І всім співвласникам треба направити пропозицію про покупку частки. Був випадок, людина, яка продає паркувальне місце розсилала 255 телеграм, при цьому з'ясувалося, що 8 співвласників живуть у країнах, з якими немає телеграфного сполучення. У результаті угоду провели через договір позики та відступне.

Не забувайте про нотаріуса

2 червня 2016 року в Росії набув чинності закон, який забороняє дарувати, міняти, купувати та продавати частки в об'єкті нерухомості, а також цілі об'єкти, що перебувають у частковій власності без нотаріуса. Це означає, що договір купівлі-продажу (міни, дарування) частки квартири повинен бути в обов'язковому порядку засвідчений нотаріусом. Без цього запевнення Росреєстр не зареєструє угоду. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу квартири коштує 0,5% вартості об'єкта плюс 4,9 тис. за «техроботи». Максимальна вартість нотаріального посвідчення договору має перевищувати 25 тис. крб.

Іноді можна почути, що нотаріальне посвідчення потрібне лише під час продажу частки «набік». Насправді, це не так. Хоча перша редакція згаданого вище «нотаріального» закону справді передбачала такий варіант, однак у ході обговорення Держдума посилила правила, і нотаріально посвідчувалися всі угоди з частками.

1. У квартирі чотири власники мама та три сини мама померла що далі з документами.

1.1. Сини в межах шестимісячного терміну звертаються до нотаріуса та пишуть або заяву про набуття спадщини, або відмову від спадщини. Нотаріусу необхідно надати документи на майно, яким володіла мати.

1.2. Якщо немає заповіту, то спадкоємцями першої черги є чоловік, діти (зокрема усиновлені), батьки. Якщо є інші спадкоємці першої черги (крім зазначених у питанні синів) вони мають право вступити в спадщину. Усі спадкоємці, які бажають почати спадщину, повинні звернутися до нотаріуса протягом 6 місяців.

Пошук юриста чи адвоката з вашого питання

2. У комунальній квартирі три власники боргу в одного. Чи є законним відключення газу.

2.1. Добрий день. Це незаконно. Якщо комунікації у квартирі загальні, то при розділеному особовому рахунку навіть, якщо один із власників оплачує послуги жкх, то не можна відключити послуги у всій квартирі, якщо інші власники не оплачую жку, керуюча компанія може звернутися до суду та стягнути заборгованість, але не можна відключити квартиру від послуг ЖКГ.
Бажаю удачі. Ст.

3. У квартирі троє власників, чи можу я викупити частку одного з них мат. капіталом.

3.1. Здрастуйте, ні, скористатися материнським капіталом ви зможете лише у випадку, якщо весь об'єкт перейде у власність.
Успіхів вам і всього найкращого.

4. Чи можу я прописати людину на три місяці без згоди другого власника?

4.1. ---Здрастуйте шановний відвідувач, ні не можете, у вас немає такого права. Успіхів вам і всього хорошого, з повагою юрист Лігостаєва А.В.

4.2. Доброго дня, Тетяно! Ні без згоди іншого власника ви не маєте права написати. Винятком є ​​прописка своєї неповнолітньої дитини.

4.3. Доброго дня
Якщо у Вас пайова власність, то не можете
Стаття 247 ЦК України. Володіння та користування майном, що перебуває у частковій власності (чинна редакція)

[Цивільний кодекс РФ] [Глава 16] [Стаття 247]
1. Володіння та користування майном, що перебуває у частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а за недосягнення згоди - у порядку, що встановлюється судом.

2. Учасник часткової власності має право на надання у його володіння та користування частини спільного майна, пропорційної його частці, а за неможливості цього вправі вимагати від інших учасників, які володіють та користуються майном, що припадає на його частку, відповідної компенсації.

5. Як правильно оформити дозвіл на будівництво, якщо земля має трьох власників?

5.1. Подаєте одну заяву на видачу дозволу на будівництво від 3-власників або від одного з додатком двох довіреностей.

6. Біля одного будинку три власники з рівною часткою, чому сума податків різна?

6.1. Гарне питання, злободенне! Ви перевіряли власників на різницю їхніх статусів? Власність пайовиків загальна (Ви не вказуєте) чи виділена, з документами на кожен об'єкт? Якщо загальна, хтось має пільги з податків, якщо виділена – різна вартість кожного об'єкта (частки) та хтось, знову ж таки, має пільги, скажімо, пенсіонер.

7. Три власники. Як продати будинок, якщо не вдається домовитись.

7.1. ☼ Здравствуйте, Якщо не вдається домовитися, значить будинок ніяк не продасте, але кожен може продавати свою частку окремо

Бажаю Вам удачі та всіх благ!

7.2. Продавайте свою частку двом іншим власникам. Якщо не куплять, то можете запропонувати будь-кому. Отак і поясніть їм. Вселиться не зрозумій хто і буде весело всім.

8. Будинок, три власники (у кожного свої частки) три різні входи. Ділянка так само розділена і виділені частки власників. Чи можу я збудувати прибудову до своєї квартири без згоди інших власників?

8.1. Обов'язково дозвіл архітектури- за новими нормами закону.

8.2. Так можете! Відповідно до ЦК ГР власник може розпоряджатися своїм майном. Їли це не порушує інтереси інших власників.

9. Я власник нежитлового приміщення, розташованого на першому поверсі п'ятиповерхового будинку з окремим входом. Три роки оплачував комунальні платежі згідно з договором, а в січні отримав квитанцію на оплату внесків на капремонт за всі три роки, чи правомірно це?

9.1. 2014 року в Житловому кодексі РФ з'явилася стаття 169, присвячена внескам на капітальний ремонт багатоквартирного будинку. Розмір цих внесків залежить від регіону, але в будь-якому випадку є значною сумою, порівнянною з іншими комунальними платежами.
У середу, 15 січня, уряд Північної столиці затвердив новий мінімальний розмір внеску на капремонт у 2020 році.

10. У квартирі три власники батько та два сини. Старший син хоче викупити частку молодшого сина. Чи може він під заставу своєї частки взяти іпотеку для викупу і що для цього треба? І чи торкнеться мене ця угода?

10.1. Я думаю банк не дасть кредит на покупку приміщення, що знаходиться у спільній сумісній власності.
Для продажу частини квартиру треба спочатку розділити частки на спільне майно, потім брат зобов'язаний направити Вам і брату вимогу про продаж частки із зазначенням викупної ціни. Але у Вашому повідомленні немає жодного слова, чи бажає брат продати частку комусь.

11. Як можна продати квартиру, якщо три власники, всі дорослі за віком, але одна людина – інвалід дитинства? Інвалід перебуває під опікою матері.

11.1. Привіт Світлана
Слід гадати, що одні з власників може продати свою частку або домовиться з іншими і продати квартиру цілком, за підопічного діятиме його мати.

12. Три власника, у кожного по 1/3 зем. ділянки та 1/3 будинку. Коли робиться межування своєї частки, кожен власник і сусіди повинні погодитися з межами і начебто підписати якийсь документ, чи не так? Якщо хтось не підписує (відмовляється), тобто напевно якісь терміни, після чого можна звернутися до суду і все ж таки домогтися межування своєї ділянки? А що робити з будинком, якщо двоє власників вирішили продавати свої частки? Спасибі.

12.1. Межувати частки у принципі неможливо. Тільки один об'єкт повністю. Якщо хочете щоб частка стала ділянкою, то його треба зареєструвати як ділянку в установленому порядку.

13. Борг за кредитом 104, УРАХУВАННЯМ. Суд. пристав наклав обтяження-арешт на реєстр. дію із квартирою. Квартира приватизована на трьох осіб, 1. моя мати-власник квартири, 2. Я сам-боржник, 3. не досконала дочка – інвалід. Арешт накладено на квартиру. Чи мають право це робити суд. пристави. Житло єдине.

13.1. Арешт не дає вам права продати квартиру, подарувати тощо. Ніхто звертати стягнення на неї не буде. Як тільки ви закриєте борг, арешт знімуть.

14. Квартира поділена на три частини, власник 2/3 частки не платить за квартиру, як вирішити це питання?

14.1. Доброго дня, Поліна Ігорівна, зверніться до суду з позовом про стягнення з цього власника заборгованості з комунальних платежів.

З повагою, Юрію Сергійовичу.

14.2. Добридень! Необхідно звернутись до суду для визначення порядку оплати комунальних послуг.

15. Квартира у частковій власності. Три власники. Один із власників зареєстрував кілька громадян Узбекистану. Інших власників не повідомив про реєстрацію іноземців. Дізналися про реєстрацію після відвідування дільничного інспектора. Як нам діяти у цій ситуації. Спасибі. Вадим Миколайович.

15.1. Добридень! Квартира знаходиться у частковій власності та дозволу на реєстрацію громадян на свою частку немає потреби. Якщо особові рахунки не розділені, розділіть.

15.2. Вирішуйте це питання через суд.

16. У квартирі, що дісталася нам у спадок (три власники), я маю частку розміром три восьми. За квартиру після смерті бабусі протягом двох років ніхто не оплачував послуги ЖКГ. Квартиру ми продаємо. Як мені грамотно оплатити свою частку по ЖКГ, щоб потім частину боргу, що залишилася, суд ще раз не розділив на всіх трьох власників, включаючи мене. Спасибі!

16.1. У такому разі вам треба в судовому порядку поділити зобов'язання щодо оплати боргу.

17. Дружина має рівну частку (власність) у трьох кімнатній квартирі у Москві. Питання; при народженні дитини чи потрібна згода на її прописку на свою частку, інших власників часток квартири. З повагою, Дмитро.

17.1. На прописку дитини потрібна згода тільки батьків цієї дитини.

18. Чи законно нараховувати плату за поточний ремонт. якщо не було зборів власників щодо затвердження цього платежу та тарифу. Будинку три роки.

19. Ми хочемо купити будинок за маткапітал, там три власники та одна частка під арештом, чи схвалить нам таку угоду пенсійний фонд? Чи треба спочатку арешт зняти?

19.1. Вам пенсійний фонд таку угоду не схвалить, оскільки росреєстр її не зареєструє через накладений арешт.

20. Я хочу купити будинок за маткапітал, Там три власники, і в одного з них стоїть арешт на його частку, я можу викупити дві частки, а третю потім колись знімуть арешт.

20.1. Так. так можна зробити.

21. Моя мама хоче продати будинок, яким є єдиним власником. У цьому великому будинку прописані та постійно живуть три сім'ї зі своїми малолітніми дітьми. Ні в кого немає жодних часток. Може виникнути ситуація, що одна із сімей відмовиться виписувати своїх дітей. Питання - Чи може така відмова від виписки малолітніх дітей бути якоюсь завадою для вільного продажу будинку? Якщо може, то які проблеми можуть виникнути? І взагалі, які шанси продажу будинку в такій ситуації...? Спасибі!

21.1. Доброго дня.
Якщо ви знайдете покупця, який погодиться купити будинок з прописаними людьми, то жодних перешкод немає, новий власник просто випише мешканців у судовому порядку.

22. Прорвало трубу у квартирі, що належить трьом різним власникам. Порив стався на території людини, яка є власником двох кімнат у цій шестикімнатній квартирі. Постраждала квартира знизу має право подати до суду тільки одного власника, чи вона має подати до суду всю квартиру?

22.1. Власнику потерпілої квартири слід подати до суду один позов солідарно до всіх власників квартири, де прорвало трубу.

23. Маю кімнату у 4-х кімнатній квартирі. Якийсь час жив там у сусідстві з власниками кімнат, але потім переїхав до іншого міста. За кілька років вирішив перевірити квартиру. Приїхавши, дізнався, що всі три кімнати викупив один із сусідів. Зробили ремонт на свій смак, і живуть сім'єю з 4-х людей. Хотів свою кімнату здати, щоб комунальні оплачували, але ця сімейка сказала, що не дозволить мені це зробити, мовляв, кімната належить адміністрації смт де квартира. Як вчинити?

23.1. Уточніть, на якій підставі належить вам кімната?

23.2. Якщо минуло 5 років, можете її приватизувати.

24. Я чоловік і дитина 10 років прописані в квартирі будинку, який визнаний старим житлом і підлягає розселенню. У квартирі крім нас прописані ще троє людей, ми не є власниками. Чи можемо ми розраховувати на окрему квартиру чи компенсацію?

24.1. Залежить від місцевого законодавства. У рамках федерального - повинні просто надати не найгірше житло, дивіться ст. 89 ЖК РФ.

25. Розділ 3х коме. Кв. НА ТРИ Власники.
Чоловік завищує продажну вартість на свою частку Що робити?

25.1. Привіт Наталія
Власник майна бажаючи його продати вправі заявити будь-яку ціну яку визнає доречною, а також може подарувати таким чином віддавши майно безоплатно, - справа господарська.

25.2. Чоловік має право розпоряджатися своєю часткою на власний розсуд як власник. Змусити його Ви не можете зменшити вартість. Тут треба домовлятися.

26. У нашій квартирі три власники: я, моя мати та мій син. Мати одружена вдруге понад 45 років і має сина від другого шлюбу. Кому перейде її частка власності у разі її смерті?

Розділити квартиру на частини цілком можливо в рамках чинного законодавства. Але спосіб встановлення частин, оформлення часток залежатиме від того, кому належить нерухомість, чи є вона загальною, пайовою чи особистою власністю.

Право власності та визначення розміру часток

Право пайового володіння встановлено ст. 244 ГК РФ. Основи розпорядження квартирою, поділеної на частки, розкрито у ФЗ № 218 «Про реєстрацію нерухомості». Відповідно до законодавства, житловий об'єкт чи земельну ділянку може перебувати у пайовому володінні окремих власників. Закріплення пайових прав здійснюється при подачі документів до Росреєстру.

Розмір часток визначається з урахуванням підстав для виникнення пайового володіння. Частина нерухомості, що належить одному власнику, виражається у вигляді дробу та прописується у свідоцтві про реєстрацію права власності.

Цивільне законодавство встановлює рівні частки кожного учасника.

Наприклад, якщо три власники претендують на частки, вони отримують по 1/3 від нерухомості. Але розмір часток який завжди дорівнює з різних причин: оформлення угоди, зміна складу власників чи проведення капітального ремонту.

Якщо власник один , Розмір частини встановлюється на розсуд самого власника. Квартира може бути поділена на 2, 5, 15, 100 і більше часток без обмежень, але це не завжди доцільно. Якщо власник виділить частку іншій особі, то зможе повністю розпоряджатися нерухомістю. Продати свою частку не можна без попередження кожного співвласника. Власники мають першочергове право на викуп частки, але це обмеження не поширюється на процедуру дарування.

Варіанти виділення часток нерухомості

1. оформлення частин співвласників здійснюється лише після встановлення частки кожного з учасників, які мають право на нерухомість;
2. що виділяються у спільній квартирі частки визнаються рівними, якщо інше встановлено законом чи угодою власників;
3. порядок розподілу загальної нерухомості прописаний у ст. 252 ЦК України.

Вимагати оформлення своєї частини мають право всі пайовики. Якщо частку неможливо виділити у натуральному вигляді, то інші пайовики виплачують співвласнику компенсацію (рівну вартості його майнової частини). Після отримання компенсації учасник автоматично позбавляється прав пайову власність (ст. 252 ДК РФ).

Наприклад, подружжя Лобанов вирішили розлучитися. Дружина заявила свої права на долю у квартирі, яка була нажита у шлюбі. Колишній чоловік запропонував викупити її частку. Жінка погодилася. Лобанови підписали угоду про заміну частки виплатою. Дружина отримала компенсацію, а квартира перейшла у особисту власність колишнього чоловіка.

Як встановити частки після приватизації?

Права володіння мешканці одержують після приватизації квартири. Для цього учасники подають спільну заяву до місцевого уповноваженого органу. Складається приватизаційний договір, який закріплює частки за кожним співвласником. Після реєстрації документа в Росреєстрі права власників визнаються державою.

Після оформлення прав через Росреєстр може бути зроблений розділ нерухомості декількома способами:

1. кожному учаснику передається частка, встановлена ​​приватизаційним договором;
2. частки може бути розподілені порівну при спільному володінні нерухомістю;
3. якщо квартира була куплена у шлюбі, розділ провадиться на підставі шлюбного контракту, угоди або через суд.

До приватизаційного договору обов'язково включаються і неповнолітні діти, які проживають у квартирі, згідно з ФЗ №1541-1 від 04.07.1991 .

Виділення часток при материнському капіталі

При покупці нерухомості батьки часто використовують сертифікат на маткапітал. У цьому вони мають оформити житло в пайову власність всіх членів сім'ї. Діти одержують права на частки. Під час розлучення квартира не увійде до переліку загального нажитого майна, що підлягає поділу через суд. Кожен член сім'ї отримає частку, встановлену за документами.

Частини кожного власника виділяються при покупці квартири або після, згідно із законом. Розмір часток прописується в нотаріальному зобов'язанні чи договорі дарування. Дитячі частки можуть бути виділені пропорційно до вкладеної в покупку квартири частини маткапіталу, збільшені або зменшені за рішенням батьків.

Якщо квартира купувалась за іпотекою з використанням сімейного капіталу, то визначення часток проводиться лише за умови повної виплати заборгованості. Після погашення іпотеки нерухомість реєструється на одного з батьків, а потім оформляються частки дітей та другого чоловіка. Постановка на облік нових власників здійснюється у Регпалаті.

Виділення часток після виплати іпотеки

Відповідно до ст. 37, 39 СК РФ та ФЗ № 102 «Про іпотеку», іпотечна нерухомість, придбана в період шлюбу, є загальним нажитим майном. Тому житло ділиться на рівних частинах. Після закриття кредиту та зняття обтяження з нерухомості власник може використати два способи для закріплення часток:

1. оформлення договору дарування;
2. укладання угоди про виділення часток.

В окремих випадках співробітники Росреєстру просять насамперед виділити частки подружжя, а потім дітей.

Чим «ідеальні» частки відрізняються від «реальних»?

Виділення пайових частин, якщо у квартирі два і більше власника, можна зробити на папері або в натурі. Абстрактні частки, прописані лише за документами, називаються «ідеальними», наприклад, 1/4 2-х кімнатної квартири. Реальні частки прив'язані до певних частин квартири.

Наприклад, якщо два власники претендують на частки у трикімнатній квартирі 70 м2, одному з них може бути виділена кімната площею 15 м2, оскільки вона є ізольованим приміщенням. Кухня, ванна, туалет залишаться «ідеальною» часткою у загальному пайовому володінні.

Натуральна частка, виділена одному з власників, має бути не менше 28 м 2 відповідно до СНиП 31-01-2003. Але сучасні квартири дуже невигідно ділити на рівні частини. Для цього потрібно перепланування, підведення комунікацій, ремонт тощо. У деяких випадках незаконне перепланування ускладнює виділення часткових частин.

Розділ квартири на частки: три способи

Частки виділяються після погашення іпотеки, використання сертифіката на маткапітал та інших випадках. Існує кілька підстав та варіантів виділення часткової власності. Це здійснюється за згодою всіх власників або за судовим рішенням. Як правило, виділення пайових частин у спільній квартирі здійснюється трьома способами:

• оформлення угоди про поділ;
• укладання шлюбного договору;
• подання судового позову.

Виділення часток у рамках угоди

Угода про встановлення часток зазвичай укладається за відсутності шлюбного договору. Угода є більш гнучким документом, оскільки його утримання подружжя обирають на власний розсуд. У угоді про майновий розділ вказується:

1. які частки у конкретній квартирі будуть виділені;
2. реквізити, права, обов'язки та відповідальність сторін, порядок вирішення спірних питань та інші пункти.

Наприклад,при покупці квартири чоловік вклав 8 мільйонів, а дружина - 2 мільйони руб. В угоді вони написали, що дружину належить 4/5 нерухомості, в дружині - 1/5.

Частки у шлюбному контракті

Розділ нерухомості може здійснюватися під час шлюбних відносин чи після розлучення. Шлюбний контракт дозволяє встановити такі режими володіння, як пайова, спільна та індивідуальна власність. Якщо у документі зафіксовані частки між подружжям та дітьми, то при розлученні не доведеться підбирати варіант розділу. Договір засвідчується нотаріусом, тому має чинність у період сімейного життя та після розлучення до завершення суперечок.

Наприклад, подружжя Лосів придбало 2-х кімнатну квартиру і підписало шлюбний договір. У разі розлучення чоловіка отримає 2/3, а чоловік – 1/3 від нажитого майна. Це пов'язано з тим, що новий чоловік був безробітним, а дружина - власницею бізнесу. Через 5 років усе змінилося: вона стала домогосподаркою, а він зробив кар'єру та купив дачу. Сталося розлучення. Тепер Лосєва має законне право на частку 2/3 від дачі.

Виділення часток через суд

Якщо власники не становили угоду чи шлюбний контракт, не змогли вирішити питання щодо виділення часток добровільно, то залишається звернутися до суду. Подати позов можна протягом трьох років після розлучення. У позовних вимогах позивач вказує варіант поділу нерухомості та свою частку. Суд здійснює поділ у рівних частках або зобов'язує одного із власників виплатити іншому компенсацію за відмову від частки. Потім пайова власність обов'язково реєструється в Росреєстрі.

(10 оцінок, середнє: 5,00 із 5)

Правозастосовна практика та/або законодавство РФ змінюється досить швидко і інформація в статтях може не встигнути оновитися.
Найсвіжішу та найактуальнішу правову інформацію, з урахуванням індивідуальних нюансів вашої проблеми, можна отримати за цілодобовими безкоштовними телефонами:

або заповнивши форму нижче.

Важливий нюанс:Якщо спільними співвласниками житла є дружина та чоловік, то закон передбачає можливість продати житлову нерухомість без отримання нотаріально завіреної згоди або особистої згоди одного з подружжя. Продавцю під час угоди необхідно пред'явити покупцюшлюбний контракт . У документі має бути зазначено, що квартира належить тільки продавцю і в іншого чоловіка немає прав власника щодо житла, що відчужується.

Додаткові документи

До додаткових документів, які перевіряються перед передачею грошей під час продажу квартири двома власниками, відносяться:

1. Паспорт.
2. Технічний паспорт жилого приміщення.
3. Довідка із ЖЕК, що містить у собі відомості про прописані у квартирі мешканці.
4. Рахунки на комуналку щодо відсутності боргів.

Скільки договорів укладається?

Якщо продаж квартири здійснюють два власники разом, то достатньо укладання 1 договору. У документі потрібно вказати персональні дані двох власників житлової нерухомості та покупця.

Важливий нюанс: Продавати житло може один з пайових власників без присутності другого в місці вчинення угоди У разі покупцю потрібно вимагати, що він показав нотаріальне згоду другого власника продаж.

Під час продажу квартири, якою власники володіють спільно, складається 1 договір. З боку продавця його можуть підписати як обидва власники, так і один з них. Одноосібне розпорядження майном можливе, якщо другий співвласник це письмово дозволив. Такий дозвіл обов'язково засвідчується у нотаріуса.

Порядок дій

Для пайового власника

1. Підготувати пакет документів для укладання угоди.
2. Направити письмове повідомлення з умовами договору та ціною іншого співвласника з пропозицією викупити частку.
3. Чекати на відповідь 1 місяць.
4. За згодою другого власника продати йому свою частку нерухомості на зазначених у повідомленні умовах. Якщо другий співвласник не погоджується з цими умовами, потрібно на переговорах з ним спробувати знайти прийнятний для обох сторін варіант. Якщо вимоги покупця не влаштовують продавця, то продавець може відмовитися від продажу йому своєї частини житла і почати шукати іншого покупця.
5. При отриманні письмової відмови або відсутності відповіді протягом 1 місяця обов'язок продавця повідомити іншого власника вважається виконаним. З цього моменту він вільний у виборі покупця.

Для спільного власника

1. Заручитися письмовою згодою другого співвласника, завіреним або згодою взяти особисту участь в угоді. Якщо рішення продати квартиру у двох власників не буде одноголосним, угода не зможе відбутися.
2. Підготувати пакет документів, необхідний укладання угоди.
3. При складанні договору зазначаються персональні дані лише одного із спільних власників. Другий співвласник, якщо він особисто бере участь у угоді, лише підписує документ.

Хто сплачує податки

Закон покладає обов'язок із виплати ПДФО у державну скарбницю на продавця.

Якщо власник володів квартирою понад 5 років безперервно, він отримує право на , рівний 1 млн руб.

Важливий нюанс:мінімальний термін володіння нерухомим об'єктом для отримання права на податкове відрахування зменшується до 3 років, якщо:

• Продавець придбав житло за договором довічного утримання з утриманням.
• Продавець успадкував або отримав житло в дарунок від рідного або члена сім'ї.
• Продавець отримав нерухомість, уклавши приватизаційний договір.

Якщо один власник – дитина

І тут батьки повинні пред'явити покупцю письмове дозвіл, складене працівником органу опіки. Якщо дозволу у них не буде, придбання квартири стане вкрай ризикованим. Справа в тому, що орган опіки може заперечити таку угоду в судовому порядку, мотивуючи позов порушенням житлових прав неповнолітнього.